Φοροεπιδρομή και το 2006
H φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων είναι μόνο η κορυφή του παγόβουνου
I. K. ΣΙΩΜΟΠΟΥΛΟΣ
Το 2006 θα είναι το έτος της μεγάλης φορολογικής επιβάρυνσης, τόσο στη φορολογία εισοδήματος όσο και στη φορολογία κεφαλαίου. Μισθωτοί, συνταξιούχοι, αγρότες και ελεύθεροι επαγγελματίες θα πληρώσουν το 2006 μεγαλύτερο φόρο εισοδήματος από αυτόν που πλήρωσαν το 2005. H μη τιμαριθμοποίηση της κλίμακας φόρου, παρά την υφιστάμενη νομοθετική ρύθμιση, και η καθήλωση των αφορολόγητων ποσών όλων των κατηγοριών θα έχουν ως συνέπεια την αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης. H δημοσιονομική απορρόφηση θα λειτουργήσει το 2006 για τις πιο πάνω κατηγορίες φορολογουμένων χωρίς έλεος. Ωστόσο το 2006 θα υπάρξουν και φορολογούμενοι που θα πληρώσουν λιγότερο φόρο. Ολες οι επιχειρήσεις, εκτός από τις ατομικές, θα έχουν το 2006 μικρότερη φορολογική επιβάρυνση, διότι τα κέρδη της χρήσης του 2005 θα φορολογηθούν με μειωμένο συντελεστή - κατά μία ποσοστιαία μονάδα οι μικρές επιχειρήσεις και κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες οι μεγάλες επιχειρήσεις. Ετσι, το 2006 οι μισθωτοί, οι συνταξιούχοι, οι αγρότες, οι ελεύθεροι επαγγελματίες και οι ατομικές επιχειρήσεις θα φορολογηθούν με υπερβάλλοντα συντελεστή 40% και οι επιχειρήσεις με αναλογικό συντελεστή 24% ή 32%. Μεγάλες ωστόσο θα είναι το 2006 οι επιβαρύνσεις στη φορολογία κεφαλαίου. H αύξηση των αντικειμενικών αξιών και οι νέες φορολογίες που θα ισχύσουν από το νέο έτος στη φορολογία ακινήτων θα κάνουν πολύ δύσκολα τα πράγματα για όλους τους πολίτες οι οποίοι θα αγοράσουν ή θα πωλήσουν ακίνητο, θα κληρονομήσουν ή θα δωρίσουν ακίνητο. Το 2006 θα έχουμε σωρεία φόρων που θα επιβάλλονται στην ακίνητη περιουσία: Φόρος μεταβίβασης στα παλαιά ακίνητα, φόρος προστιθέμενης αξίας στις νεόδμητες οικοδομές, και στην αντιπαροχή, φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος, φόρος κληρονομιών - δωρεών - γονικών παροχών - φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας και ακόμη τέλος συναλλαγής ακινήτων. Ολες αυτές οι φορολογίες θα ισχύσουν από το 2006 παράλληλα ή σωρευτικά. Ας δούμε όμως πώς θα ισχύσουν όλες αυτές οι φορολογίες στα ακίνητα, αρχής γενομένης από το 2006.
* ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές
Φόρος προστιθέμενης αξίας θα επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις κτισμάτων των οποίων ή άδεια ανέγερσης θα έχει εκδοθεί μετά την 1.1.2006 με συντελεστή 19%. Ως φορολογητέα αξία για την επιβολή του φόρου θα λαμβάνεται το τίμημα που έλαβε ή θεωρείται ότι έλαβε ή πρόκειται να λάβει από τον αγοραστή ο υποκείμενος στον φόρο. Συνεπώς ο φόρος προστιθέμενης αξίας δεν θα επιβάλλεται στις αντικειμενικές αξίες, αλλά στις αγοραίες οι οποίες θα προσδιορίζονται από τον προϊστάμενο της ΔΟΥ ή το Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών. Συμπερασματικά η φορολογική επιβάρυνση εκείνων που θα αγοράσουν κτίσματα των οποίων η άδεια ανέγερσης θα έχει εκδοθεί μετά την 1.1.2006, θα είναι τεράστια ως ανυπολόγιστη. Μεταβίβαση θα θεωρείται και η αγορά του κτίσματος από τα «σχέδια» ή τα «μπετά», διότι σε αυτή την περίπτωση θα λειτουργεί το τεκμήριο του αποπερατωμένου διαμερίσματος.
Θα πρέπει ωστόσο να αποσαφηνιστεί ποια κτίσματα θα υπάγονται στο ΦΠΑ ώστε να αποφευχθούν παρερμηνείες. Το νομοσχέδιο που δόθηκε στη δημοσιότητα ορίζει ότι ως παράδοση ακινήτων υπαγόμενη στον ΦΠΑ είναι η μεταβίβαση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά, εφόσον πραγματοποιείται πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά και η άδεια ανέγερσής τους έχει εκδοθεί από 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά. Ο νόμος θέτει δηλαδή ορισμένες προϋποθέσεις για την υπαγωγή των ακινήτων στον ΦΠΑ. Οι προϋποθέσεις αυτές είναι οι εξής:
* H άδεια κατασκευής τους να έχει εκδοθεί από 1.1.2006 και μετά. Αν έχει εκδοθεί πριν από την 1.1.2006, τα ακίνητα δεν υπάγονται στον ΦΠΑ έστω και αν υπάρχουν οι άλλες προϋποθέσεις που θα αναφερθούν πιο κάτω.
* H μεταβίβαση να αφορά καινούργια ακίνητα, δηλαδή ακίνητα που δεν έχουν χρησιμοποιηθεί με οποιονδήποτε τρόπο, όπως με εκμίσθωση, ιδιοκατοίκηση, ιδιόχρηση κτλ.
* H μεταβίβαση να γίνεται από πρόσωπο νομικό ή φυσικό υποκείμενο στον ΦΠΑ, δηλαδή από εργολάβο-κατασκευαστή. Αν η μεταβίβαση γίνεται από ιδιώτη δεν υπόκειται σε ΦΠΑ, έστω και αν η άδεια του μεταβιβαζόμενου ακινήτου έχει εκδοθεί μετά την 1.1.2006 και αυτό δεν έχει χρησιμοποιηθεί με οποιονδήποτε τρόπο.
* H μεταβίβαση να γίνεται από αιτία επαχθή, δηλαδή με αντάλλαγμα. Κατά συνέπεια δεν θα υπάγονται στον ΦΠΑ οι μεταβιβάσεις ακινήτων που γίνονται λόγω δωρεάς, γονικής παροχής ή κληρονομίας.
* Το ακίνητο που μεταβιβάζεται να είναι κτίριο. Ως κτίρια νοούνται, σύμφωνα με τον νόμο, τα κτίσματα και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο. Κατά συνέπεια δεν υπάγονται στον ΦΠΑ όλα τα ακίνητα αλλά μόνο τα κτίσματα και το οικόπεδο που μεταβιβάζεται μαζί με αυτά. Τα οικόπεδα χωρίς κτίσματα δεν υπάγονται στον ΦΠΑ. Αν όμως μαζί με το κτίσμα μεταβιβάζεται οικόπεδο μεγαλύτερο εκείνου που ορίζεται ως οικοδομήσιμο, η παράδοση του επιπλέον οικοπέδου υπάγεται στον ΦΠΑ εφόσον αυτό δεν είναι οικοδομήσιμο.
Οι πιο πάνω προϋποθέσεις πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά για να υπαχθεί στον ΦΠΑ ένα κτίσμα που μεταβιβάζεται. Αν μία από τις προϋποθέσεις αυτές δεν υπάρχει, το κτίσμα που μεταβιβάζεται δεν υπόκειται στη νέα φορολογία, αλλά στην ισχύουσα, δηλαδή στον φόρο μεταβιβάσεως του N. 1587/50.
* ΦΠΑ στην αντιπαροχή
Φόρος προστιθέμενης αξίας με συντελεστή 19% θα επιβάλλεται από 1.1.2006 και στην αντιπαροχή. Ο φόρος θα υπολογίζεται στην αξία των κτισμάτων τα οποία ο οικοπεδούχος έλαβε ως αντιπαροχή, η οποία αξία δεν μπορεί να είναι μικρότερη της αξίας των χιλιοστών του οικοπέδου τα οποία ο οικοπεδούχος μεταβίβασε στον κατασκευαστή. Οι αξίες αυτές δεν θα υπολογίζονται με βάση το αντικειμενικό σύστημα, αλλά θα προσδιορίζονται αγοραίες αξίες.
H φορολογική επιβάρυνση των οικοπεδούχων θα είναι τεράστια, εκτός αν τον φόρο αυτό τον πληρώνει ο κατασκευαστής οπότε θα υπάρξουν μειώσεις στα ποσοστά αντιπαροχής ή ο φόρος αυτός θα μετακυλίεται στους αγοραστές των κτισμάτων, πράγμα που σημαίνει μεγάλες αυξήσεις στις τιμές των διαμερισμάτων.
* Φόρος μεταβίβασης
Παράλληλα με τον φόρο προστιθέμενης αξίας θα εξακολουθήσει να ισχύει ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος θα επιβάλλεται στα οικόπεδα και στα αγροτεμάχια καθώς και σε ορισμένα κτίσματα. H κυβέρνηση ως αντιπολίτευση είχε δεσμευθεί να μειώσει αυτόν τον φόρο από 1.1.2006, πράγμα που δεν έκανε, με συνέπεια να προκύψουν από 1.1.2006 μεγάλες φορολογικές επιβαρύνσεις εξαιτίας της αύξησης των αντικειμενικών αξιών.
Τα κτίσματα στα οποία θα επιβάλλεται από 1.1.2006 φόρος μεταβίβασης είναι:
* Τα κτίρια που μεταβιβάζονται από ιδιώτες, έστω και αν η άδεια κατασκευής τους έχει εκδοθεί μετά την 1.1.2006 και δεν έχουν χρησιμοποιηθεί με οποιονδήποτε τρόπο.
* Τα παλαιά κτίρια. Αυτά που έχουν χρησιμοποιηθεί με οποιονδήποτε τρόπο, έστω και αν η άδειά τους έχει εκδοθεί μετά την 1.1.2006 ή η μεταβίβασή τους γίνεται από ιδιώτη ή εργολάβο.
* Τα κτίρια των οποίων η άδεια έχει εκδοθεί πριν από την 1.1.2006 ανεξάρτητα από ποιον μεταβιβάζονται και αν έχουν χρησιμοποιηθεί ή όχι.
Ακόμη σε φόρο μεταβίβασης θα υπάγονται και τα κτίσματα που ενδεχομένως θα πουλά ο οικοπεδούχος και τα οποία έχει πάρει ως αντιπαροχή.
* Φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας
Μεγάλες φορολογικές επιβαρύνσεις θα προκύψουν από το νέο έτος και στον φόρο μεγάλης ακίνητης περιουσίας, τον οποίο η κυβέρνηση στο οικονομικό της πρόγραμμα είχε δεσμευθεί να καταργήσει, αλλά δυστυχώς τον διατήρησε, αφού από τον φόρο αυτό προσδοκά το νέο έτος μεγαλύτερα έσοδα.
H αύξηση των αντικειμενικών αξιών και η καθήλωση των αφορολόγητων ποσών θα έχουν ως άμεση συνέπεια τη μεγάλη διεύρυνση της φορολογικής βάσης, πράγμα που σημαίνει ότι στον φόρο αυτόν θα υπαχθούν από 1.1.2006 περισσότεροι πολίτες, ενώ θα αυξηθεί πολλαπλασιαστικά η φορολογική επιβάρυνση όσων ήδη υπάγονται στη φορολογία αυτή.
* Φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος
Από 1.1.2006 τα πάσης φύσεως ακίνητα θα επιβαρύνονται και με μια νέα φορολογία η οποία επιβλήθηκε στο παρελθόν και επαναφέρεται. Πρόκειται για τον φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος ο οποίος θα επιβάλλεται σε κάθε περαιτέρω μεταβίβαση ακινήτου με επαχθή αιτία ή εμπράγματου δικαιώματος στο ακίνητο ή ιδανικού μεριδίου αυτού το οποίο αποκτήθηκε από 1.1.2006 με οποιαδήποτε αιτία.
Ο φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος θα επιβάλλεται στη διαφορά μεταξύ της αξίας κτήσης αυτού και της αξίας πώλησής του, με ορισμένους συντελεστές οι οποίοι κυμαίνονται από 5% ως 20% ανάλογα με τον χρόνο κτήσης του ακινήτου. Ετσι αν κάποιος αγοράσει οικόπεδο στις 10 Ιανουαρίου του 2006 και το οικόπεδο αυτό το πουλήσει στις 20 Μαρτίου του 2007, θα πληρώσει φόρο αυτομάτου υπερτιμήματος με συντελεστή 20% στη διαφορά μεταξύ της αξίας αγοράς και της αξίας πώλησής του.
Τα ακίνητα που θα υπάγονται στον φόρο αυτό δεν θα υπάγονται σε φόρο μεταβίβασης, πράγμα που σημαίνει ότι θα έχουμε σταδιακή κατάργηση του φόρου μεταβίβασης, η οποία θα διαρκέσει σε βάθος χρόνου πολλών ετών.
* Τέλος συναλλαγής ακινήτων
Από το νέο έτος θα έχουμε ακόμη μια νέα φορολογία που θα επιβάλλεται στα ακίνητα. Πρόκειται για το λεγόμενο τέλος συναλλαγής ακινήτων το οποίο θα επιβάλλεται με συντελεστή 1% επί της αξίας του ακινήτου ή του εμπράγματου επ' αυτού δικαιώματος. Το τέλος αυτό θα επιβάλλεται σε κάθε περαιτέρω μεταβίβαση ακινήτου με επαχθή αιτία, το οποίο ακίνητο θα έχει αποκτηθεί με οποιονδήποτε τρόπο μετά την 1.1.2006. Συνεπώς στα ακίνητα που έχουν αποκτηθεί μετά την 1.1.2006 και μεταβιβάζονται μετά την ημερομηνία αυτή θα επιβάλλονται φόρος αυτομάτου υπερτιμήματος τον οποίο θα πληρώνει ο πωλητής και τέλος συναλλαγής το οποίο θα πληρώνει ο αγοραστής. Τα ακίνητα αυτά δεν θα επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης.
Το ΒΗΜΑ, 31/12/2005
